Em suma, quando se fala em benfeitorias, essas se dividem em necessárias, úteis e voluptuárias.

As primeiras, se destinam a conservação do bem, como, por exemplo, o reparo de telhado. As úteis, otimizam a utilização do imóvel, tal como a construção de vaga de garagem. Já as benfeitorias voluptuárias, visam elevar o uso habitual do imóvel, com embelezamento, como, por exemplo, obras no jardim.

Contudo, o locatário fará jus ao recebimento das benfeitorias úteis, desde que sejam autorizadas e às necessárias, mesmo que não tenham sido autorizadas. Já quanto as voluptuárias, poderão ser levantadas, desde que não causem prejuízo ao bem imóvel, contudo, não serão indenizáveis.

A par disso, convém mencionar que a cláusula de renúncia do locatário por benfeitorias realizadas no bem são válidas, ou seja, havendo disposição contratual expressa, as benfeitorias de qualquer espécie não serão indenizadas.

Outrossim, esse é o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, na Súmula 335:

“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

Por fim, cabe indicar, ainda, que tal direito só surge ao final do contrato, não durante o seu curso.